Gehölzwertermittlung

 

Methode Koch

 

Bei der Methode Koch handelt es sich um eine Taxierung von Schutz- und Gestaltungsgrün, welche geltende rechtliche Vorgaben berücksichtigt, erstmals 1975 vom Bundesgerichtshof im s. g. Kastanienbaumurteil in allen Einzelheiten anerkannt (BGH 13.05.1975 – VI ZR 85/74), und 1989 bestätigt wurde (BGH Urteil vom 07.03.1989 – IVa ZR 130/88). Mit dem BGH Urteil vom 15.10.1999 (V ZR 77/99), welches die Methode Koch erneut als Grundlage für Schadensersatzansprüche bestätigt hat, kann von einer ständigen Rechtsprechung ausgegangen werden.

Mit dem Urteil vom 25.01.2013 bestätigte der BGH (V ZR 222/12) erstmalig auch die Ermittlung von Teilschäden nach Methode Koch.

Bei der Methode Koch wird der Wert eines Baumes über die Herstellungskosten eines Gehölzes in der Vergangenheit berechnet. Im Vergleich zu Gebäuden haben Gehölze meist eine deutlich längere Herstellungszeit. Kosten, die hierbei entstehen, sind als Investitionen aufzufassen, und über den Zeitraum der Herstellung zu verzinsen. Ein inflationsbereinigter, der aktuellen Marktsituation entsprechender Zinssatz wird hierzu herangezogen. Sofern keine Umsatzsteuervorabzugsberechtigung besteht, wird bei eingegangenen Kosten ein Umsatzsteuersatz von 19 % angesetzt.

Die Wertermittlung setzt sich zusammen aus den Kosten der Pflanzung sowie den Kosten in der Anwachsphase und der Herstellungsphase. Diese drei Positionen werden im Folgenden kurz beleuchtet:

Kosten der Pflanzung

Hierunter fallen die Anschaffungskosten für das Gehölz. Die Kosten für das Gehölz werden Katalogen repräsentativer Baumschulen entnommen. Wichtig hierbei ist die Funktion, welche das betrachtete Gehölz im Kontext des Grundstückes ausübt. Denn hiernach wird die Pflanzgröße bestimmt, die üblicherweise verwendet würde. Hinzu kommen Kosten für Material und die Arbeit der Pflanzung. Unter letzteres fallen etwa die Herstellung der Pflanzgrube, ein eventueller Bodenaustausch und einmaliges Gießen.

Kosten der Anwachsphase / Wert des gepflanzten und angewachsenen Gehölzes

In diesem Schritt werden Pflegekosten für das gepflanzte Gehölz erhoben. Dazu zählen beispielsweise das Bewässern und Düngen, Schnittmaßnahmen, und Kontrolle auf Schädlinge. Hinzu kommen der Zinsanspruch aus der Investition der Pflanzung und ein Risikoanteil für einen Ausfall der Pflanzung.

Kosten der Herstellungsphase

Nach der Anwachsphase, welche meist 3 Jahre andauert, erfüllt das Gehölz zumeist noch nicht die bei der Ortsbesichtigung vorgefundene Funktion. In der Regel ist eine weitere Pflege des Gehölzes über einen Zeitraum notwendig, bis das Gehölz eine Größe erreicht hat, in der es seine Funktion erfüllt. Um dies zu berücksichtigen, werden die Pflegekosten über den weiteren Herstellungszeitraum erhoben und verzinst. Über diesen Zeitraum werden ebenso die Zinskosten für die bereits investierten Kosten einbezogen.

ZierH 2000

(Ziergehölzhinweise 2000)

 

Die ZierH 2000 ist für das Bundesministerium der Finanzen und nachgeordnete Dienststellen des Bundes und der Länder-Behörden in Fällen der Enteignungsentschädigung und in Schadensersatzfällen verbindlich vorgeschrieben.

Die Wertermittlung geht im ersten Verfahrensschritt von Normalherstellungskosten einer funktionsgerechten Pflanzung – im Wertermittlungszeitpunkt – aus.

Zu den Normalherstellungskosten zählen die gewöhnlichen Herstellungskosten wie Pflanzenlieferung, Pflanzkosten, Fahrtkosten etc. zum Stichtag. Aber auch ggf. vorhandene Baunebenkosten wie Planung, Baudurchführung und/oder Genehmigungen können den Normalherstellungskosten zugerechnet werden.

Die Herstellung liegt in der Zukunft, deshalb werden bei der ZierH 2000 sämtliche Kosten der Anwuchspflege und der weiteren Herstellung abgezinst.

Bei der Abzinsung wird der Wert einer zukünftigen Zahlung für einen Zeitraum, der vor dem der Zahlung liegt, berechnet.

Bei der ZierH 2000 wird den Gehölzen eine Funktionserfüllung zugeordnet.

Die ZierH 2000 geht im Zeitrahmen bis zur vollen Funktionserfüllung von einer zunehmenden Teilfunktionserfüllung aus, die durch einen linear sinkenden Zinssatz zu berücksichtigen ist. Somit entsteht eine Kosten-Nutzen-Analyse in Abwägung von eingesetzten Kosten und dem bereits gezogenen Nutzen durch die Teilfunktionserfüllung der Gehölze. Dies deutet auf die Prinzipien des Ertragswertverfahrens.

Die ZierH 2000 rekonstruiert die Kosten einer Ersatzanpflanzung, bestimmt jedoch nicht den Wert des bisherigen und genommenen Schutz- und Gestaltungsgrün.

Zudem operiert die ZierH 2000 u.a. mit definierten Zuwachsraten, die mit den tatsächlichen Wuchseigenschaften von Gehölzen nicht übereinstimmen.

Es handelt sich somit um ein theoretisch-abstraktes, in die Zukunft orientiertes Rechenmodell. Nach geltendem Recht ist sowohl im Schadensersatz wie auch in der Enteignung aber stets das „Genommene“ zu entschädigen.

Die in der ZierH 2000 praktizierte lineare Abzinsung steht im Gegensatz zur einschlägigen Rechtsprechung des BGH, der in seinem „Kastanienbaumurteil“ von 1975 ausdrücklich auf die Aufzinsung abstellte.